返潮现象主要发生在房屋的底层地面，一般有两种原因：
1、温度较高的潮湿空气（相对湿度在９０％以上）遇到温度较低而又光滑不吸水的地面时，易在地面产生凝结水（一般温度在２℃左右时即会产生）。这种情况多数发生在梅雨季节，雨水多，气温高，湿度大。一旦气候转晴干燥，返潮现象即可消除。
2、地面垫层下地基土壤中的水通过毛细作用上升，以及汽态水向上渗透，使地面材料潮湿，并加剧整个房间湿度情况的恶化。这种情况往往常年发生，较难处理。此外，还有室外的排水不畅、房间的通风不好等原因。南方大部分地区地表层多属粘土和亚粘土。粘土毛细孔水位上升高度可达２-２.５米，亚粘土则达１-１.３米。用密实性差的建筑材料做室内地面时，会增强毛细作用，地面返潮现象更严重。
